Небольшое оживление на рынке недвижимости этой весной вселило надежду продавцам, что к концу года ситуация нормализуется. Но эксперты ЦН "Авалон" не прогнозируют заоблачного спроса со стороны реальных покупателей. Все дело в том, что доходы у одесситов существенно не увеличились. Поэтому в отсутствие форс-мажорных обстоятельств, ожидается постепенное падение цен.
Что актуально
Задачи застройщиков с каждым днем усложняются из-за увеличивающейся конкуренции и повышенных требований заказчиков. Перед проведением анализа рынка недвижимости, желательно изучить цены на квартиры в Одессе в каталоге «Авалон». Это позволит держать руку на пульсе.
Повсеместно идет глобальная урбанизация окраин города. Девелоперы в чистом поле из ничего создают всю инфраструктуру: от ровных дорог и озеленения до коммуникаций и объектов социальной культуры и быта.
Инвесторы квартир в новостройках желают видеть:
- Панорамный вид из окон. И если это не во всех помещениях, то хотя бы гостиная должны быть красивой.
- Просторные холлы и дизайнерские лобби с зоной отдыха, если речь идет о дорогом жилье.
- Эксплуатируемую крышу.
- Бассейн в доме, реализованную концепцию «двор без машин», «город в городе».
- Консьерж-сервис 24/7.
- Уникальный фасад новостройки, привлекающий внимание.
- Наличие помещений для детского транспорта, велосипедов.
- Отдельную зону для прогулок с домашними питомцами.
Конкуренцию усиливают еще европейские инвесторы, которые недавно зашли на рынок Украины. При этом они нацелены на минимальный профит, но зато их проекты распространяются на крупные объекты. Для них нормально вложить до 100 млн. дол. США, отбить с них 3%, а не вырезать из прибыли 200%.
За счет таких тенденций рынок жилья будет развиваться с малой рентабельностью. Зато в Украине будет как в европейских странах, где выровнена четкая линия спроса и предложения. Активная конкуренция между строительными фирмами приведет к тому, что купить квартиру на конец года будет выгоднее, чем сейчас.
Что с доходами людей
Последние годы у большего числа одесситов не было шансов накопить гривну. Доходы компаний растут, но и уровень затрат тоже. И второй показатель все равно выше. Допустим, при росте зарплаты на 30% (чаще всего из-за инфляции) расходы составляют 37%.
Большая часть сделок по покупке новостроек в Одессе совершается за счет «депозитных средств», то есть тех денег, которые были выданы нарду в качестве компенсации от лопнувших банков, или за счет рассрочки от девелопера. Последние хоть как-то спасают инвесторов в условиях сворачивания ипотечных сделок. Это сказывается на уменьшении бюджета покупки.
Так что рынок недвижимости не будет ни проседать, ни расти в 2018 году, а целенаправленно ползти в сторону уменьшения. Вторичка, которая прикреплена к валюте, как обычно, станет проседать. Но дома в Одессе старые (11,5% построены еще до революции 1917 года) и с каждым годом люди неохотно к ним возвращаются, что сказывается на их ценности.
Рынок новостроек в Одессе привязан к национальной валюте, и визуально немного прирастает. Но в долларах стоимость квадратного метра падает на пару процентов в год, и в такой среде просто управлять всеми сделками. Кто-то дает небольшой дисконт – и все, больше народу ничего нужно, они уже считают, что жилье просело. Но помните, что активизируют спрос только на менее популярные квартиры, а не наоборот.